Una de las cosas más importantes que ocurren en la universidad muchas veces no es lo que aprendes sino a quien conoces. En mi caso, fue esta.

Este amigo después de trabajar un par de años en el departamento de riesgos de un gran banco, viendo la pasta tan tonta que estaban ganando muchos promotores inmobiliarios decidió pedir una excedencia y unos bonitos prestamos para  comenzar a promover. Solo veía que si gente con apenas cultura financiera ganaba dinero, él se forraría.

                El tiempo le ha ido dando la razón, cualquier ama de casa sabe que el ahorro proviene de comprar productos con buena calidad ,pero intentando que sea al mejor precio es decir, una mezcla de precio-calidad. Hoy por hoy ,la competencia internacional hace que se puedan conseguir unos costes de producción muy bajos, que,  si por ejemplo se compra material en Polonia, (por ejemplo), o se contrata a buenos Profesionales Portugueses para que realicen la promoción, se negocian buenos precios de financiación con los bancos etc.…. Si juegas bien estas cartas tendrás un margen mayor, ganarás más y sobre todo podrás vender más barato. Cuando el mercado esta loco, esto da igual se trata de vender lo mas rápido posible, pero cuando el mercado se cae, tener unos costes bajos es muy importante.

                Mi amigo me comentaba que ha tenido mucha suerte, ya que supo dejar de crecer en el negocio hace un par de años, el otro día quedé con él para tomar unas cervecitas y como curiosidad me decía si me interesaba comprar algún pisoito en Vitoria, que le habían ofrecido unos cuantos por  menos de 100.000€, un piso que teóricamente valdría sobre los 350.000€, me dejo un poco perplejo y le pregunte haber si  tenia truco y al pedir un poco mas de información me comento algo muy interesante.

NAV, NET ASSET VALUE, o valore neto de activos.

El NAV es el valor teórico que valdría los activos de una inmobiliaria menos las deudas que tiene. Así por ejemplo, si una inmobiliaria tiene pisos valorados en 100 Millones de Euros y debe 100 su NAV es de 0, lo normal antes del estallido de la burbuja era que la valoración de la inmobiliaria fuera el NAV, esto es,  era como considerar que una inmobiliaria vale lo que tiene y que las deudas dan igual. En el fondo era lógico si el mercado no hace más que subir, las deudas dan igual.

Hoy por hoy la situación ha cambiado mucho,  el NAV de la mayor parte de las inmobiliarias es  un porcentaje inferior al precio que cotizan en bolsa y en muchas pequeñas promotoras este NAV es negativo, es decir, un NAV negativo implica casi directamente que el administrador tengo que declarar la quiebra de la empresa sino quiere que se vea afectado su patrimonio personal.

                El verdadero problema que se está dando en la actualidad es reconocer que una promotora tiene un NAV negativo (quiebra) algo que solo se puede saber cuando la valoración de esos activos (que normalmente se tiene en cuenta las ultimas ventas) está por debajo de lo que tienen.

 

Citando a Greenspan no hay más que bajar precios para que la demanda se active, hoy por hoy  las inmobiliarias apenas tienen margen ya que, si bajan precios SE VAN A LA MIERDA.

Para evitar llegar a la quiebra están jugando con artimañas de todo tipo. Entre ellas.

-          Comprar materiales muy por encima del precio de venta. Suponed que unos ladrillos cuestan 100.000€ pues, el promotor está dispuesto a comprar el material por valor de 350.000€ pero como no puede pagar…. A cambio te da en especie un pisito valorado casualmente en 350.000€… ¿El precio del piso son 350.000€? pues no, el precio son 100.000€, eso sí pagarías impuestos por 350.000€.

Como podemos ver con esto consiguen mantener el precio teórico de los pisos por unos momentos en 350.000€ pero esto tiene una duración limitada ya que, el vendedor de ladrillos querrá convertir sus 100.000€ de ladrillos en dinero, y estará dispuesto a vender hasta por 100.000€ el piso, ya que, el realmente vende ladrillos y no pisos.

 

             Como podemos ver, es cuestión de tiempo que este autoengaño estalle, pero puede pasar que hasta que esto se produzca muchos hayan acabado la promoción y la hayan vendido, puede que alguno de ellos venda la mitad de los pisos por debajo del coste (supongamos un precio de coste de 150.000€) a 100.000€ pero si este promotor ha conseguido vender el resto de la promoción por 350.000€ al final habrá salido ganando, no se habrá declarado en quiebra y habrá aprendido de que el sector está para no tocar.

 

             Hoy por hoy, hay muchas inmobiliarias que están en esa guerra, saben que estarían en quiebra, lo saben, pero con similitud a una ruleta ruta, al que le toque perderá todo.

 

             Según mi amigo, ahora se ha producido un poco el estallido inmobiliario pero, el verdadero estallido se producirá en Febrero – Junio del 2009, cuando muchas promotoras tengan que realizar su Impuesto de Sociedades  y no les quede más remedio que reconocer…. Que deben más de lo que tienen y que están en quiebra. En ese momento cuando salgan al mercado esos pisos, a los bancos no les quedará más remedio que sacarlos a subasta y  será cuando realmente se compren los pisos por debajo del coste de producción.

 

             Como vemos, de momento no hemos hablado del mercado de segunda mano, pero está claro que le afectará y esto se producirá después de que los promotores se declaren en quiebra, si puedes comprar al promotor un piso por 1000.000€ como van a poder vender por 350.000 su piso IMPOSIBLE. Ocurrirá algo parecido con los promotores que no pueden venderlo por debajo, ya que la psicología humana hace que a nadie nos guste reconocer que hemos comprado un piso por 350.000 cuando producirlo no cuesta más de 150.000€

 

             La crisis va a ser según mi amigo mucho más intensa de lo que cree la gente y solo se va a solucionar de una manera sencilla y es que, el coste de producción suba de 150.000 a 350.000€ y esto SOLO se puede producir por, aumentos de inflación de costes, nuevas obligaciones para la vivienda (energía solar), costes de financiación etc.…

 

Un poco la idea es que “existe” un precio teórico del valor de los pisos que se relaciona directamente con lo sueldos, los tipos de interés y alguna otra cosa y ahora toco reequilibrar un poco todo.

 

Por cierto todo esto me ha dejado tan acojonado, que finalmente no compraré ningún piso en Vitoria, el mercado tiene que purgar y mientras  tanto es mejor estar tranquilo y ver como diría mi amigo kike ver  las ostias comiendo palomitas.

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