Martes , 2 septiembre 2014
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Mi Amigo el Promotor Inmobiliario y cuando BAJARAN los pisos.

Una de las cosas más importantes que ocurren en la universidad muchas veces no es lo que aprendes sino a quien conoces. En mi caso, fue esta.

Este amigo después de trabajar un par de años en el departamento de riesgos de un gran banco, viendo la pasta tan tonta que estaban ganando muchos promotores inmobiliarios decidió pedir una excedencia y unos bonitos prestamos para  comenzar a promover. Solo veía que si gente con apenas cultura financiera ganaba dinero, él se forraría.

                El tiempo le ha ido dando la razón, cualquier ama de casa sabe que el ahorro proviene de comprar productos con buena calidad ,pero intentando que sea al mejor precio es decir, una mezcla de precio-calidad. Hoy por hoy ,la competencia internacional hace que se puedan conseguir unos costes de producción muy bajos, que,  si por ejemplo se compra material en Polonia, (por ejemplo), o se contrata a buenos Profesionales Portugueses para que realicen la promoción, se negocian buenos precios de financiación con los bancos etc.…. Si juegas bien estas cartas tendrás un margen mayor, ganarás más y sobre todo podrás vender más barato. Cuando el mercado esta loco, esto da igual se trata de vender lo mas rápido posible, pero cuando el mercado se cae, tener unos costes bajos es muy importante.

                Mi amigo me comentaba que ha tenido mucha suerte, ya que supo dejar de crecer en el negocio hace un par de años, el otro día quedé con él para tomar unas cervecitas y como curiosidad me decía si me interesaba comprar algún pisoito en Vitoria, que le habían ofrecido unos cuantos por  menos de 100.000€, un piso que teóricamente valdría sobre los 350.000€, me dejo un poco perplejo y le pregunte haber si  tenia truco y al pedir un poco mas de información me comento algo muy interesante.

NAV, NET ASSET VALUE, o valore neto de activos.

El NAV es el valor teórico que valdría los activos de una inmobiliaria menos las deudas que tiene. Así por ejemplo, si una inmobiliaria tiene pisos valorados en 100 Millones de Euros y debe 100 su NAV es de 0, lo normal antes del estallido de la burbuja era que la valoración de la inmobiliaria fuera el NAV, esto es,  era como considerar que una inmobiliaria vale lo que tiene y que las deudas dan igual. En el fondo era lógico si el mercado no hace más que subir, las deudas dan igual.

Hoy por hoy la situación ha cambiado mucho,  el NAV de la mayor parte de las inmobiliarias es  un porcentaje inferior al precio que cotizan en bolsa y en muchas pequeñas promotoras este NAV es negativo, es decir, un NAV negativo implica casi directamente que el administrador tengo que declarar la quiebra de la empresa sino quiere que se vea afectado su patrimonio personal.

                El verdadero problema que se está dando en la actualidad es reconocer que una promotora tiene un NAV negativo (quiebra) algo que solo se puede saber cuando la valoración de esos activos (que normalmente se tiene en cuenta las ultimas ventas) está por debajo de lo que tienen.

 

Citando a Greenspan no hay más que bajar precios para que la demanda se active, hoy por hoy  las inmobiliarias apenas tienen margen ya que, si bajan precios SE VAN A LA MIERDA.

Para evitar llegar a la quiebra están jugando con artimañas de todo tipo. Entre ellas.

-          Comprar materiales muy por encima del precio de venta. Suponed que unos ladrillos cuestan 100.000€ pues, el promotor está dispuesto a comprar el material por valor de 350.000€ pero como no puede pagar…. A cambio te da en especie un pisito valorado casualmente en 350.000€… ¿El precio del piso son 350.000€? pues no, el precio son 100.000€, eso sí pagarías impuestos por 350.000€.

Como podemos ver con esto consiguen mantener el precio teórico de los pisos por unos momentos en 350.000€ pero esto tiene una duración limitada ya que, el vendedor de ladrillos querrá convertir sus 100.000€ de ladrillos en dinero, y estará dispuesto a vender hasta por 100.000€ el piso, ya que, el realmente vende ladrillos y no pisos.

 

             Como podemos ver, es cuestión de tiempo que este autoengaño estalle, pero puede pasar que hasta que esto se produzca muchos hayan acabado la promoción y la hayan vendido, puede que alguno de ellos venda la mitad de los pisos por debajo del coste (supongamos un precio de coste de 150.000€) a 100.000€ pero si este promotor ha conseguido vender el resto de la promoción por 350.000€ al final habrá salido ganando, no se habrá declarado en quiebra y habrá aprendido de que el sector está para no tocar.

 

             Hoy por hoy, hay muchas inmobiliarias que están en esa guerra, saben que estarían en quiebra, lo saben, pero con similitud a una ruleta ruta, al que le toque perderá todo.

 

             Según mi amigo, ahora se ha producido un poco el estallido inmobiliario pero, el verdadero estallido se producirá en Febrero – Junio del 2009, cuando muchas promotoras tengan que realizar su Impuesto de Sociedades  y no les quede más remedio que reconocer…. Que deben más de lo que tienen y que están en quiebra. En ese momento cuando salgan al mercado esos pisos, a los bancos no les quedará más remedio que sacarlos a subasta y  será cuando realmente se compren los pisos por debajo del coste de producción.

 

             Como vemos, de momento no hemos hablado del mercado de segunda mano, pero está claro que le afectará y esto se producirá después de que los promotores se declaren en quiebra, si puedes comprar al promotor un piso por 1000.000€ como van a poder vender por 350.000 su piso IMPOSIBLE. Ocurrirá algo parecido con los promotores que no pueden venderlo por debajo, ya que la psicología humana hace que a nadie nos guste reconocer que hemos comprado un piso por 350.000 cuando producirlo no cuesta más de 150.000€

 

             La crisis va a ser según mi amigo mucho más intensa de lo que cree la gente y solo se va a solucionar de una manera sencilla y es que, el coste de producción suba de 150.000 a 350.000€ y esto SOLO se puede producir por, aumentos de inflación de costes, nuevas obligaciones para la vivienda (energía solar), costes de financiación etc.…

 

Un poco la idea es que “existe” un precio teórico del valor de los pisos que se relaciona directamente con lo sueldos, los tipos de interés y alguna otra cosa y ahora toco reequilibrar un poco todo.

 

Por cierto todo esto me ha dejado tan acojonado, que finalmente no compraré ningún piso en Vitoria, el mercado tiene que purgar y mientras  tanto es mejor estar tranquilo y ver como diría mi amigo kike ver  las ostias comiendo palomitas.

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Acerca de Josean Paunero

Apasionado de la economía y de los proyectos en Internet. Mi preocupación habitual es la sostenibilidad de las pensiones a largo plazo.

27 Comentarios

  1. Interesante, iré a comprar un par de bolsas de palomitas ;)

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  2. perplejo e indignado me dejas O_O

    gracias por la informacion

    piratas del ladrillo tercera parte

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  3. «y le pregunte haber si tenia truco y al…»

    a ver, por favor.

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  4. LLaneroConSolitaria

    Gracias por el artículo.

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  5. Y cuando los bancos saquen los pisos a subasta…¿quién crees que los va a comprar?…pues los primos hermanos de a los que se les han quitado para ponerlos en el mercado a un precio superior al de la subasta y con el ritmo de inflación que llevamos, dentro de un año será poco mas o menos el mismo que ahora, solo que los sueldos habrán bajado mas que la inflación y la diferencia será mayor con lo que la posibilidad de comprarlos será aún menor, siempre y cuando mantengas el trabajo y hayas podido comprarte las palomitas. Que igual no hay ni para eso.

    Esta forma de ver la crisis inmobiliaria que tienen algunos de forma tan simplista, eso de que basta con esperar como si todo en el mundo fuera a seguir igual menos el precio del piso y como si las posibilidades de comprar un piso en Vitoria por 100.000 € que se tienen ahora se fueran a mantener dentro de un año. Este análisis es nefasto ya que no se tienen en cuenta las repercusiones de la crisis tanto inmobiliaria como financiera que van a hacer que todos tengamos mucho menos dentro de un año, no solo los promotores y dentro de un año el piso que haya bajado un X% seguirá sin venderse porque el potencial comprador estará bien en paro o bien bajo míninimos.

    SALUDOS

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  6. Grácias por esta información, pensaba yo que demasiado tranquila se ve la cosa para las alarmas que han levantado. Asi que las ostias llegan en breve? Pues a disfrutar del espectaculo jajajja por lo menos algún que otro especuladorcillo se llevará un buen susto y si eso sirve para calmar la sed de [venganza / deseo de desgracia ajena]hacia las inmobiliarias que incita en mi ver precios de pisos excesivamente hinchados pues bienvenido sea. :D que desahogo.. ahora a esperar y a poder hipotecarme temporalmente (15/20 años) y no cadena perpetua :DDDD

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  7. Grande documento. Sin duda, uno más de cuantos se escriben al día sobre este tema, pero este especialmente contiene una base sólida sobre la que construye el comentario. Esperemos que sea cierto lo de Febrero – Junio del 2009, y algunos cuantos mileuristas podamos optar entonces a dejar el alquiler para irnos a vivir en propiedad.

    .-BeNi-.

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  8. Gracias a todos por los comentarios recibidos.
    guirlle, la verdad es que la situación económica puede cambiar y modificarse, tienes toda la razón que esto puede durar un tiempo, ¿la gran duda es cuanto tiempo?
    Si el parón, recesión durará unos meses sería un buen negocio, si durará 10 años sería un negocio malisimo. Yo solo digo que en principio he preferido no comprar, sobre todo, porque como dices todos tendremos menos dentro de un año y ante la duda mejor estar parado.

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  9. “le pregunte haber si tenia truco”

    “habrá aprendido de que el sector está para no tocar.”

    vaya parece que el pocero esta probando nuevas artimañas: blogocasas…

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  10. En el párrafo justo encima de la viñeta de la grúa, pones “1000.000€” en lugar de 100.000€. Se te ha colado un cero de más.

    Muy interesante el artículo, pero no termino de entender por qué aumentar el coste de producción nos puede sacar de la crisis. Más cuando no tenemos sueldos para poder permitirnos un piso de más de 200.000€ aproximadamente en la mayoría de los casos y siempre contando que se compre entre dos personas. Casi todos somos mileuristas y salvo algunos privilegiados que tienen la suerte o los bienes preburbuja necesarios para dar el salto, son precios para pgar en 40 años, toda una vida y me parece una barbaridad.

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  11. Oye, pues si no quieres, a mi si que me interesa un piso por 100.000€ juasjuas

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  12. La realidad es que hay 1.000.000 de pisos en el mercado, que al ritmo a que se está comprando ahora van a tardar mas de 10 años en venderse, eso sin contra los que se puedan construir en ese intervalo.

    La ley de la oferta y la demanda dice que cuando la oferta es mayor que la demanda los precios bajan y es justo lo que esta pasando ahora. La unica forma de que aumente la demanda es que bajen los precios, bajada que se mantendrá mientras hayan pisos sin vender.

    Ademas un piso cerrado, tiene un montón de gastos, mantenerlo cerrado, sin vender, significa perder dienro todos los meses,

    A ver quien aguanta así.

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  13. en vitoria un piso por 100,000 espera que me descojone, jajajajajaajaj

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  14. este que es otro visionario, mira esas cosas no las puede saber nadie, que puedan pasar pues claro que puede pasar, los mismo que puede pasar que veamos el petroleo a 300 dolares, pero las cosas aqui y en japon, tiene un precio, y nadie va a regalar nada

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  15. No te preocupes, eso no lo ha entendido nadie.

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  16. Hola Josean,

    Me ha parecido muy interesante el artículo. Como yo soy de Vitoria y precisamente ahora estoy mirando pisos para compra, estaría interesado en tener más información sobre lo de las viviendas a 100.000 €.

    Si puedes pasarme a mi email el contacto de tu amigo, te lo agradecería.

    Un saludo, y a seguir así con estos post tan interesantes.

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  17. Cuando se arruinen aquellos que se tienen que arruinar, y que les ha pillado el parón pringados hasta el culo, justo cuando los medios de comunicación ha hecho que la inmensa masa de población “tonta” recapacite y piense que no pueden comprarse ferraris con un sueldo de mileurista (que es lo que realmente ha originado el parón, porque si no todavía habría gente comprando antes de que subieran más)… cuando esos se arruinen, los que vengan despues verán que no pueden vender humo como antes, y tendrán que recortar su jugoso 400% de beneficio por un cómodo y funcional 100 o 200%, y entonces puede que se reactive el mercado y la pelota económica vuelva a girar. Hasta entonces, solo cabe esperar a que todo se reajuste, porque, bien por culpa de los listos que vendían humo, bien por culpa de los tontos que se compraban ese humo con dinero que no tenían, la pelota ha pinchado y ahora todo el mundo aprieta el culo…. es solo cuestión de tiempo que la balanza se equilibre, las “ofertas” florezcan, y los bancos comiencen a conceder créditos creibles, y que realmente pueden pagarse sin riesgos.

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  18. En Vitoria 100.000 euros… si claro, más barato que los actuales de VPO…

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  19. irostodosatomarporculo

    Pues yo prefiero pirarme a otro país, en busca de mejores c@sas que estar donando mi sangre 30 años para que mantengan el nivel de vida de lujo una panda de memos que no valen nada ni etica ni humanamente y para que decir geneticamente. Me repugnan y deberiamos salir a la calle y quemarles sus casas para que supiesen lo que estamos atravesando por su egoismo y egocentrismo.

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  20. Yo también me apunto a un piso de esos a 100.000 en Vitoria. ¿Cuál sera la inmo que esta a punto de caramelo?…

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  21. Y sobre lo de comprar el/los pisos… Pues está claro que no es buen tiempo para invertir en ladrillo (aunque comprando a 100.000 a estas alturas hay margen de maniobra aún).
    Pero seguro que la gente que necesita cuatro paredes para vivir estaría encantanda de jugársela a ese precio incluso contando con la crisis galopante que se nos va a venir encima.

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  22. Piter Burbujista

    ¿Que llegaremos a ver pisos nuevos a cienmil eypos en las vitorias? Por supuestísimo. Y por menos también.

    Varias cosas.
    -Hará unos 30 años, un piso entonces nuevo valía del palo de 4mil euros. Ese piso, hoy desvencijado, valía más de 40 millones el año pasado. Los sueldos no han aumentado en esa proporción. Entonces, un piso valía poco más que el salario de 2 años de un trabajador, que podíamos cifrar en unas 30mil al mes. Curiosamente, un poco más que lo que valía un SEAT medio en la época. Hoy vale el salario mileurista de un miembro de la pareja comprante… durante décadas.

    -La actual burbuja comenzó hacia los años ’98-’00, y en su trascurso, los pisos han multiplicado por 4 sus precios. Los motivos, entrada en el euro, tipos de interés inferiores, ánimo especulador y la demanda de la generación del baby-boom. Aparte, que los bancos, en su ansia de dinero fácil, te daban para la hipoteca, amueblar el zulo o incluso reformarlo, comprarte una buena berlina, irte al Caribe de vacaciones y meter tetas de goma a tu chica.

    Ninguno de esos motivos que propiciaron la burbuja se sostiene.

    Hoy, los bancos ya no dan las hipotecas con tanta alegría, de hecho, la mayoría tan sólo te dan el 80% y piden varios avales. Ni de palo entonces meter el buga o la reforma.

    Hoy tienes que tener dinero propio para dar una entrada al piso.

    Hoy, el Euribor se ha disparado, con lo cual, el esfuerzo para pagarlo mes a mes sube.

    Hoy cada vez vienen menos jóvenes demandando vivienda. El baby boom ya pasó.

    Hoy ni de palo se le ocurre a alguien que si mete dinero en vivienda va a sacar dinero con facilidad.

    Éstos años se han estado haciendo al palo de la especulación 800mil viviendas anuales, cuando hará 10 años se hacían 200mil. Se calcula que hay 2 millones de viviendas vacías en España, principalmente de gente que pensó pegar el pelotazo.

    En Vitoria, además, se han construído más VPOs que en ninguna parte. CUalquier joven sabe que a corto o medio plazo podrá tener vivienda barata si espera.

    ¿100mil euros? Claro que sí. Incluso será caro para muchos zulos de los años ’60 y ’70.

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  23. EN LA PRENSA DE HOY, VITORIA ES LA CAPITAL CON EL SUELO MAS CARO PARA HACER PISOS LIBRES

    PISOS A 100,000 JAJAJAAJ

    COMO DICEN POR ACA, SI CLARO MAS BARATOS QUE LOS DE VPO NO?

    ENTONCES LOS DE VPO VENDRAN A COSTAR QUE?’ UNOS 40,000 EUROS, JOJOJO

    YO FLIPO, VENGA A SEGUIR SOÑANDO

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