¿Hasta dónde presionar en el seguro de mi coche?

A la hora de contratar un seguro de un coche, es importante como una compañía de seguros desarrolla los precios del mismo.

Una empresa de seguros no es más que una empresa que juega con riesgos, así simplificando , si por ejemplo sólo hubiera la posibilidad de tener un siniestro (ejemplo 60.000€) y la probabilidad fuera del 1%, la empresa de seguros estaría dispuesto a vender el seguro hasta que este costará 600€. La empresa intentaría meterle un margen, cuanto mayor mejor, pero, está claro, que a partir de 600€ no le interesaría venderte la póliza. Aunque lo vendierá por 601€, la compañía aún ganaría y sobre todo tendría mas asegurado el riesgo general de su cartera.

El beneficio de la empresa de seguros procede de buscar clientes que no tengan riesgos y sobre todo de las primas que cobren tengan un mayor margen. (El mayor margen esta claro cual es…que no tengas accidentes.)

Para mirar el margen que tiene una empresa, podemos mirar por ejemplo las cuentas de pérdidas y ganancias de Mapfre. (Una de las líderes del mercado.)

Si vemos en el informe, las primas totales en la rama coches le supusieron unos ingresos de 12.549 Millones de euros y como gastos tuvieron.

75.4% siniestralidad.

18.3% gastos de gestión.

6.3% beneficios.

Con este dato ya podemos ver cuál es el punto hasta el que podemos pedir de descuento, Con un 25% se quedan sin margen… pero realmente se paga el posible coste de siniestralidad. A Mapfre le entrará la duda de si eres un buen conductor del que ganará un 75%, o realmente serás un mal conductor que le supondrá muchos costes.

La argumentación con la compañía está clara, que apenas coges el coche. (Por ejemplo que tienes un coche de empresa y que coges el de la empresa o el de tu novia.), que lo tienes en garaje (si tienes un garaje se supone que cuidas mas tu coche y te preocupas de su conservación.) etc.…

¿Lo importante qué es? Einforma, axesor… o el Registro Mercantil.

A la hora de pedir financiación para cualquier empresa, la mayor parte de los bancos españoles (98%) se fijan en los datos del Registro Mercantil (algo lógico ya que es obligatorio mostrar los diferentes balances de la empresa, su situación económica etc.…), el problema viene porque estos datos los consultan en empresas como einfoma o axesor.

Hoy nos ha pasado una cosa muy curiosa y es que aunque no hemos recibido la notificación del Registro Mercantil del depósito de las cuentas, la mayor parte de los bancos con los que trabajamos ya conocen los resultados y de esta manera ya pueden iniciar cosas tan importantes como la concesión de un determinado préstamo etc.…

El objetivo del Registro Mercantil tiene que ser entre otras cosas ofrecer seguridad jurídica a la hora de entablar negocios con otras empresas. Pero, en la actualidad da igual el Registro Mercantil, lo importante es Einforma o axesor.es. Si tienes la mala suerte de no aparecer en estos registros o que los datos que aparezcan sean inexactos etc… , por mucho que te empeñes en enseñar los balances del Registro Mercantil, para el banco da igual. Lo de Einforma va a misa, y es más, para muchos comerciales bancarios Einforma y el Registro Mercantil son lo MISMO. Explícales tú que una cosa es algo público y lo otro es una empresa.

Se supone que es el Registro Mercantil que tiene que ofrecer este tipo de información, y no otro tipo de empresas “colaboradoras” que se basan en un modelo de negocio muy sencillo y rentable

Comprar 1 vez los balances y vendérselo tantas veces como se puedan a empresas interesadas, si una PYME española trabaja por lo menos con 3 bancos nacionales… el negocio es fácil Comprar 1 vez y venderla como mínimo a 3 bancos.

El registro mercantil tiene que vivir de las tasas que pagan las empresas por depositar sus cuentas y la consulta de las mismas debiera ser completamente gratuita. No puede ser que las PYMES tengamos que depositar las cuentas y esperar que se depositen “BIEN” en Einforma.

Mi Amigo el Promotor Inmobiliario y cuando BAJARAN los pisos.

Una de las cosas más importantes que ocurren en la universidad muchas veces no es lo que aprendes sino a quien conoces. En mi caso, fue esta.

Este amigo después de trabajar un par de años en el departamento de riesgos de un gran banco, viendo la pasta tan tonta que estaban ganando muchos promotores inmobiliarios decidió pedir una excedencia y unos bonitos prestamos para  comenzar a promover. Solo veía que si gente con apenas cultura financiera ganaba dinero, él se forraría.

                El tiempo le ha ido dando la razón, cualquier ama de casa sabe que el ahorro proviene de comprar productos con buena calidad ,pero intentando que sea al mejor precio es decir, una mezcla de precio-calidad. Hoy por hoy ,la competencia internacional hace que se puedan conseguir unos costes de producción muy bajos, que,  si por ejemplo se compra material en Polonia, (por ejemplo), o se contrata a buenos Profesionales Portugueses para que realicen la promoción, se negocian buenos precios de financiación con los bancos etc.…. Si juegas bien estas cartas tendrás un margen mayor, ganarás más y sobre todo podrás vender más barato. Cuando el mercado esta loco, esto da igual se trata de vender lo mas rápido posible, pero cuando el mercado se cae, tener unos costes bajos es muy importante.

                Mi amigo me comentaba que ha tenido mucha suerte, ya que supo dejar de crecer en el negocio hace un par de años, el otro día quedé con él para tomar unas cervecitas y como curiosidad me decía si me interesaba comprar algún pisoito en Vitoria, que le habían ofrecido unos cuantos por  menos de 100.000€, un piso que teóricamente valdría sobre los 350.000€, me dejo un poco perplejo y le pregunte haber si  tenia truco y al pedir un poco mas de información me comento algo muy interesante.

NAV, NET ASSET VALUE, o valore neto de activos.

El NAV es el valor teórico que valdría los activos de una inmobiliaria menos las deudas que tiene. Así por ejemplo, si una inmobiliaria tiene pisos valorados en 100 Millones de Euros y debe 100 su NAV es de 0, lo normal antes del estallido de la burbuja era que la valoración de la inmobiliaria fuera el NAV, esto es,  era como considerar que una inmobiliaria vale lo que tiene y que las deudas dan igual. En el fondo era lógico si el mercado no hace más que subir, las deudas dan igual.

Hoy por hoy la situación ha cambiado mucho,  el NAV de la mayor parte de las inmobiliarias es  un porcentaje inferior al precio que cotizan en bolsa y en muchas pequeñas promotoras este NAV es negativo, es decir, un NAV negativo implica casi directamente que el administrador tengo que declarar la quiebra de la empresa sino quiere que se vea afectado su patrimonio personal.

                El verdadero problema que se está dando en la actualidad es reconocer que una promotora tiene un NAV negativo (quiebra) algo que solo se puede saber cuando la valoración de esos activos (que normalmente se tiene en cuenta las ultimas ventas) está por debajo de lo que tienen.

 

Citando a Greenspan no hay más que bajar precios para que la demanda se active, hoy por hoy  las inmobiliarias apenas tienen margen ya que, si bajan precios SE VAN A LA MIERDA.

Para evitar llegar a la quiebra están jugando con artimañas de todo tipo. Entre ellas.

          Comprar materiales muy por encima del precio de venta. Suponed que unos ladrillos cuestan 100.000€ pues, el promotor está dispuesto a comprar el material por valor de 350.000€ pero como no puede pagar…. A cambio te da en especie un pisito valorado casualmente en 350.000€… ¿El precio del piso son 350.000€? pues no, el precio son 100.000€, eso sí pagarías impuestos por 350.000€.

Como podemos ver con esto consiguen mantener el precio teórico de los pisos por unos momentos en 350.000€ pero esto tiene una duración limitada ya que, el vendedor de ladrillos querrá convertir sus 100.000€ de ladrillos en dinero, y estará dispuesto a vender hasta por 100.000€ el piso, ya que, el realmente vende ladrillos y no pisos.

 

             Como podemos ver, es cuestión de tiempo que este autoengaño estalle, pero puede pasar que hasta que esto se produzca muchos hayan acabado la promoción y la hayan vendido, puede que alguno de ellos venda la mitad de los pisos por debajo del coste (supongamos un precio de coste de 150.000€) a 100.000€ pero si este promotor ha conseguido vender el resto de la promoción por 350.000€ al final habrá salido ganando, no se habrá declarado en quiebra y habrá aprendido de que el sector está para no tocar.

 

             Hoy por hoy, hay muchas inmobiliarias que están en esa guerra, saben que estarían en quiebra, lo saben, pero con similitud a una ruleta ruta, al que le toque perderá todo.

 

             Según mi amigo, ahora se ha producido un poco el estallido inmobiliario pero, el verdadero estallido se producirá en Febrero – Junio del 2009, cuando muchas promotoras tengan que realizar su Impuesto de Sociedades  y no les quede más remedio que reconocer…. Que deben más de lo que tienen y que están en quiebra. En ese momento cuando salgan al mercado esos pisos, a los bancos no les quedará más remedio que sacarlos a subasta y  será cuando realmente se compren los pisos por debajo del coste de producción.

 

             Como vemos, de momento no hemos hablado del mercado de segunda mano, pero está claro que le afectará y esto se producirá después de que los promotores se declaren en quiebra, si puedes comprar al promotor un piso por 1000.000€ como van a poder vender por 350.000 su piso IMPOSIBLE. Ocurrirá algo parecido con los promotores que no pueden venderlo por debajo, ya que la psicología humana hace que a nadie nos guste reconocer que hemos comprado un piso por 350.000 cuando producirlo no cuesta más de 150.000€

 

             La crisis va a ser según mi amigo mucho más intensa de lo que cree la gente y solo se va a solucionar de una manera sencilla y es que, el coste de producción suba de 150.000 a 350.000€ y esto SOLO se puede producir por, aumentos de inflación de costes, nuevas obligaciones para la vivienda (energía solar), costes de financiación etc.…

 

Un poco la idea es que “existe” un precio teórico del valor de los pisos que se relaciona directamente con lo sueldos, los tipos de interés y alguna otra cosa y ahora toco reequilibrar un poco todo.

 

Por cierto todo esto me ha dejado tan acojonado, que finalmente no compraré ningún piso en Vitoria, el mercado tiene que purgar y mientras  tanto es mejor estar tranquilo y ver como diría mi amigo kike ver  las ostias comiendo palomitas.