Cambio banco por inmobiliaria morosa.

Analizando los últimos balances presentados por los grandes bancos españoles hay una serie de puntos comunes a todos ellos:
1.    La mora esta desbocada con crecimientos medios del 209%
2.    Los bancos están adquiriendo inmuebles para evitar ejecuciones hipotecarias o concurso de acreedores.

Las noticias son  de lo más curiosas ya que tanto el BBVA como el Santander están realizados operaciones de Lease Back (Venta del inmueble para luego alquilarlo) y por otro lado están comprando los inmuebles a sus clientes. (¿Están locos estos bancos?). O los bancos se dedican a la promoción inmobiliaria o, es que, no les queda más remedio que quedarse con los inmuebles para evitar créditos morosos incobrables, pero….

¿Estas compras de inmuebles técnicamente se incluyen en la tasa de morosidad? NO
¿Lo son? Técnicamente No lo son, pero,  si te quedas con algo que no quieres por algo será…

Si valoramos estas compras como MORA, la situación de muchos bancos sería bastante peor.
Las “grandes compras” realizadas por nuestros bancos serían las siguientes.
1.    Banco Santander  2.700 MM€ en compras
2.    BBVA  340MM€ en inmuebles.
3.    Popular… No lo dice … pero tiene que estar como mínimo en 500MM€ (valorándolo igualmente que el Sabadell)
4.    Banesto 340 MM€ para el bote.
5.    Banco Sabadell 500MM€ en lo que va del año.
6.    Bankinter. No han dado números, pero por el tamaño tendría que estar cerca de la de Banesto. Pongamos 340MM€

Estas compras sumarían  un mínimo 3.880 MM€ en lo que va de año y un teórico de 4.270MM€ en compras patrimoniales.

Si, estos bancos en los primeros 9 meses del año han declarado una mora de 8.800MM€ no hace falta ser economista para pensar que la mora sería cerca de un 50% mayor de la declarada.
¿Hasta cuándo van a poder seguir los bancos convirtiéndose en inmobiliarias?
Bueno, siempre podrán “totalizar” estos préstamos a sus inmobiliarias y descontar un 90% ante el BCE o destinar los beneficios de los accionistas a comprar inmuebles.

Lo dicho, cambiar banco por inmobiliaria morosa

Se vende “Habitat”. Crónica de una muerte anunciada.

Acaba de anunciarse la puesta en venta de la quinta inmobiliaria española, Habitat. La inmobiliaria que en febrero se pudo salvar debido a la renegociación de 1.600 millones de Euros que debía a Ferrovial, ve como ante su situación económica no le queda más remedio que buscar un comprador a la empresa.

Habitat lo ha intentado todo. Empezó con un ERE de 160 trabajadores (la mitad de la plantilla), se comprometió a congelar la actividad promotora durante dos años, vendió los activos que podía (algunos al precio de la hipoteca), lanzó una de las campañas más bestias que se ha visto en los últimos años al poner en alquiler todos sus pisos con una opción de compra, y finalmente cerró Don Piso (franquicia inmobiliaria.).

A pesar de esto el 2007 cerró con unas pérdidas de 444 Millones de Euros y espera en los próximos años cerrar con unas pérdidas de 650 Millones de Euros . AHI ES NADA ¡¡¡¡

Después de haberlo intentado todo, su situación patrimonial refleja que tiene unos teóricos activos de 3.000 Millones de Euros y unas deudas de 1.700 Millones. De estos teóricos 1300 Millones habría que quitar los 650 Millones que se esperan de pérdidas más la posible depreciación de los activos.

Pero, ¿Cuánto vale una empresa que lo ha intentado casi todo no ha conseguido vender su patrimonio y encima espera tener unas pérdidas multimillonarias? .

Si lo vemos desde el puntos de vista de valor real financiero, hablaríamos de la diferencia entre los costes de financiación y el crecimiento nominal de los inmuebles, así por ejemplo ante un Euribor +1 (5.4 + 1 = 6.5) y un crecimiento -1 del valor nominal de los pisos. El valor real financiero estaría en -7.5%. La proyección es sencilla en 3 años con los tipos de interés actuales y un estancamiento o leve bajada del mercado (bajada de un 1% nominal). La valoración de los activos bajaría a prácticamente nada.

Por esta razón se vende Habitat, la situación es tan complicada que o bien encuentra un posible comprador que adquiera la mayoría del capital o los actuales socios pueden encontrarse con que su participación en la inmobiliaria vale 0. Más vale quedarse con un pequeño % de algo que pueda valer algo que nada. Esa es la disyuntiva de los socios. Los socios saben que tienen que vender y los bancos saben que necesitan un comprador.

Los movimientos que se van a dar son de libro. Van a buscar un posible comprador interesado, en principio al no encontrar a este posible comprador van a intentar renegociar una quita de la deuda con los bancos (este será el punto en el que los bancos sabrán que los activos de Habitat no valen lo que se supone que valen.), aquí los bancos tendrán dos posibilidades

a) Convertir sus préstamos subordinados en prestamos participativos. Con lo que el socio que pone el dinero serían los bancos. Esta opción que se dio en colonial es algo que dudó que se dé en Habitat, los bancos están muy preocupados por la mora bancaria y creo que esperarán a comprar buenas propiedades a bajos precios.

b) Llevar a Habitat a la quiebra. Con el consiguiente problema de mora para los bancos y la pérdida directa de la suspensión de pagos.

La situación para Habitat es tan complicada que, o encuentra a un posible comprador con posibilidades de aguantar la caída del mercado o tendrá que declararse en quiebra.